Кризисы приходят и уходят, а жилье нужно всегда. И самым доступным способом его приобрести остается ипотечный кредит. О том, что происходит сейчас на рынке недвижимости, о новых ипотечных программах и прогнозах на будущее мы поговорили с директором АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области" и Фонда развития жилищного строительства КО Юлией Шматок.

Юлия Николаевна, как Вы можете охарактеризовать ситуацию на рынке недвижимости в настоящее время? Как влияет на спрос сложное экономическое положение?

Первый квартал текущего года был очень активный, потому, что в апреле должна была завершиться программа ипотеки с господдержкой, люди торопились заключить сделки по сниженным процентным ставкам. В результате этот период показал рекордный объем выдачи ипотеки именно на первичном рынке жилья. По программе "Ипотека с господдержкой" за этот период Агентством было оформлено займов на сумму более 110 млн. руб. Со второго квартала пошло некоторое снижение спроса.

Думаю, это связано с тем, что если раньше в АИЖК были определенные преференции для заемщиков, то в настоящее время ставки на ипотеку на первичном рынке не сильно отличаются. Спрос несколько утих и в силу объективных причин: люди опасаются брать на себя долгосрочные обязательства, и это понятно. Но если есть возможность, есть первоначальный взнос, уверенность в прочном положении на работе, – самое время брать ипотеку.

Это касается рынка новостроек. Что происходит на рынке вторичного жилья? Ведь не секрет, что многим, чтобы приобрести новую квартиру, нужно сначала реализовать имеющуюся у них недвижимость…

Да, и эта ситуация во многом тормозила и рынок первичного жилья. Ведь для многих, чтобы улучшить жилищные условия нужно продать имеющееся жильё. Но даже если получилось продать – нужно где-то жить, пока жилье будет достроено. А далеко не все могут потянуть одновременно и ипотеку, и плату за съемное жилье. Именно для решения этой проблемы АИЖК запустило новую программу "Целевой кредит под залог имеющейся квартиры", при которой можно приобрести новое жилье и при этом пользоваться старой квартирой. Программа предоставляет возможность улучшить жилищные условия без продажи собственного жилья.

Кредиты по данной программе предоставляются на покупку квартиры на вторичном, первичном рынке жилья, кроме того, возможно приобретение жилого дома, части жилого дома, комнат, долей в праве собственности. По программе выдается не более 60% от стоимости закладываемой квартиры, но не выше стоимости приобретаемого жилья. Процентные ставки тоже привлекательные: 12,65% при сумме займа 50% от стоимости имеющегося жилья, 13,15% – при сумме займа 51-60% от стоимости закладываемой квартиры. Срок кредита – от 3 до 30 лет. Выплаты должны закончиться до наступления 65-летнего возраста. При участии нескольких заемщиков срок кредита рассчитывается с учетом достижения 65-летнего возраста старшим из заемщиков. При этом мораторий на досрочное погашение займа отсутствует, вы можете выплатить сумму в удобное для вас время. Мы уверены, что эта программа будет очень полезна и станет популярной среди жителей.

Вообще с 25 мая ставки на 0,35-0,85 п.п. снижены по всем программам для приобретения готового жилья. Теперь оформить заём для покупки квартиры на вторичном рынке можно по ставкам от 12,4 до 13,65% годовых. Еще одно приятное новшество – снижение процентной ставки на 0,25 п.п. для клиентов с положительной кредитной историей. Недвижимость – это дорогостоящий товар, поэтому подобное послабление будет ощутимо.

Учитывая все изменения, не переориентировался ли спрос на вторичный рынок? Новостройки не стали менее популярны?

Если говорить о Кемеровской области, то больший интерес вызывает именно первичный рынок. Вероятно, причина в том, что у нас понятные, надежные застройщики, которые работают на строительном рынке долго, есть гарантии, что стройка будет завершена. Думаю, можно сказать, что мы преодолели момент опасения, недоверия новостройкам.Тем более сейчас застройщики предлагают абсолютно разные варианты, в разных частях города, можно выбрать наиболее удобный район.

Например, Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области сейчас активно застраивает ЖК "Томь". Это жилой комплекс, в котором будет полностью вся инфраструктура. В июне сдается 5 домов, ведется строительство еще 3 объектов, планируем начать строительство еще двух. Квартиры в них – на любой вкус и достаток. В чем плюс квартир в этом микрорайоне – даже варианты с черновой отделкой идут уже с перегородками, выполнена стяжка пола, проведено электричество, тепло, в кирпичных домах оштукатурены стены – все уже есть!

Также Фонд предлагает квартиры с отделкой под ключ. Такой вариант приоритетен, конечно, для молодых семей, у которых нет лишних денег на ремонт, им лучше платить ипотеку, растянув затраты, которые они бы потратили на ремонт, и спокойно жить, постепенно что-то меняя по своему усмотрению. Все варианты квартир, доступные для приобретения, всегда можно посмотреть на сайте Фонда.

Да, продажи на вторичном рынке тоже осуществляются, но нужно учитывать, что статистика, которая ведется, включает в себя все вторичное жилье, вне зависимости от того, когда дом был сдан. "Вторичка" – это покупка от физического лица. Но многие и до кризиса, и в декабре 2014, когда был резкий скачок ключевой ставки ЦБ РФ, покупали жилье на первичном рынке, на стадии строительства с целью инвестирования. И если теперь они его продают, это тоже считается жильем на вторичном рынке, хотя в действительности дом может быть еще на этапе строительства.

Какие квартиры в настоящее время самые популярные?

Наибольшим спросом сейчас пользуются 1-2 комнатные квартиры маленькой площади – вероятно, влияет сложная экономическая ситуация. Поэтому сейчас в ЖК "Томь" начинается строительство 16-этажного панельного дома №14, где строятся квартиры именно в соответствии со спросом. Разбираются именно они. Но, конечно, нельзя ориентироваться только на одну категорию покупателей, и параллельно строится дом, где будут квартиры большей площади.

В Дании, Японии, Швейцарии и Швеции процентные ставки по кредитам ушли в "минус", то есть банки сами платят заемщикам проценты. Такая ситуация возможна только с "плавающей" процентной ставкой. АИЖК тоже предоставляет подобную программу. Насколько она популярна?

Да, в текущем году была запущена программа "Переменная ставка", по условиям которой ставка по кредиту "автоматически" снижается при снижении уровня инфляции, соответственно, уменьшается и срок кредита. Если же фактический уровень индекса потребительских цен относительно прогнозного значения повышается, срок кредита увеличивается, ежемесячный платеж при этом остается на прежнем уровне.

Думаю, эта услуга может быть интересна тем, кто берет кредит и понимает, что, например, через год он сможет его погасить – например, продаст какую-то недвижимость или у него появятся еще какие-то средства для досрочного погашения, то есть снизить риски. И, надо признать, эта программа популярностью не пользуется. Были консультации, но займы пока не оформляли. Конечно, опыт зарубежных стран есть, но у нас свой менталитет, свой подход к ипотеке, да и история у нее не настолько давняя, как в других странах.

Людям удобнее, психологически комфортнее понимать, что у тебя фиксированная ставка на определенный срок. И не нужно отслеживать каждый квартал скачки инфляции. Возможно, когда-то для нас будет приемлема переменная ставка, но не сейчас. Хотя, как я уже отметила, есть определенный процент людей, которым такой вариант будет удобен.

Еще одно ожидающееся нововведение – выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Что эта мера даст обычным заемщикам? Стоит ли подождать, или брать ипотеку сейчас?

Выпуск ИЦБ – это одно их ключевых направлений деятельности федерального АИЖК. Предполагается, что вносимые сейчас изменения значительно упростят данную процедуру для кредиторов, что повлечет за собой снижение ипотечных ставок для конечных потребителей. Но когда это будет, пока не известно. Поэтому тем, кому нужно решать вопрос с приобретением жилья, с улучшением жилищных условий ждать выпуска ИЦБ точно не стоит. Как раз сейчас – самое благоприятное время для приобретения жилья, особенно в ипотеку. Во-первых, снизились цены и на первичном, и на вторичном рынке. Во-вторых, действуют интересные процентные ставки.

Юлия Николаевна, традиционно – какой прогноз можете дать на будущее? Что посоветуете нашим читателям?

Думаю, что в течение года и застройщики, и банки будут предлагать новые программы, чтобы стимулировать спрос.

Поэтому тем людям, кто планирует в ближайшем будущем приобрести квартиру, советую полностью изучить весь рынок – и строительный, и рынок ипотеки – и только после этого принимать решение.