В современных условиях больше всего проблем, пожалуй, возникло у тех, кто хочет продать вторичное жильё. Свободных наличных денег у потенциальных покупателей по понятным причинам не прибавилось, а ипотечные кредиты по-прежнему, скажем так, не слишком доступны среднестатистическому кемеровчанину. Да если и доступны – согласитесь, не слишком хочется брать немаленький долгосрочный кредит под 15-17%, когда буквально рядом предлагают кредиты под 12% – но в строящемся или новом жилье, согласно программе государственной поддержки ипотеки. Корреспонденты VSЁ42 решили выяснить, какие варианты существуют для тех, у кого уже есть какая-то недвижимость, но "по семейным обстоятельствам" хочет изменить жилищные условия сейчас, в "кризисный" период.

Квартирный вопрос – превыше всего

– Кризис, поверьте, существует только в нашей голове, – комментирует директор агентства недвижимости "Градиент" Татьяна Кихаева. – Ведь по большому счёту все осталось неизменным. Остались наши желания изменить квадратные метры или их местоположение. Осталось огромное количество людей с такими желаниями. Банки возвращают в строй свои ипотечные ставки, и даже есть прецеденты удивительно низких ставок. Жизнь берёт своё. Она продолжается. И в этой жизни квартирный вопрос стоит на одной из главных жизненных позиций.

Как признаёт Татьяна Ильинична, на сегодняшний день бал на рынке недвижимости правят покупатели: они теперь – большая редкость. С другой стороны, многие продавцы снимают с продажи свои объекты, боясь прогадать при такой неопределённости в сфере недвижимости (даже, скорее, не желая снижать стоимость объектов). Однако квартирный вопрос остаётся актуальным – и для продавцов, и для покупателей. Возможно, нужно изменить стратегию тем и другим.

Один из привлекательных вариантов именно улучшения жилищных условий – государственная программа "Переезд". Воспользоваться ею смогут только те граждане, которые уже имеют жильё. Важный момент: если вы являетесь счастливым обладателем дома или коттеджа, вам нужно уточнить статус объекта, так как участвовать в программе могут только квартиры. А вот приобрести дом или коттедж вполне возможно.

Если честно, понять схему действия данной программы нам удалось не сразу. Пожалуй, проще объяснить всё на конкретном примере. Дано: у вас есть квартира, вы хотите её продать, чтобы приобрести другое жильё. Для начала вашу квартиру должны будут оценить государственные оценщики. Он установит её рыночную стоимость. Допустим, квартира оценена в 2.400.000 рублей. По программе "Переезд" вам могут дать в кредит до 60% от этой суммы (в рассматриваемом нами случае это 1.440.000 рублей), ставка по кредиту зависит от многих факторов, но в среднем, как говорит Татьяна Кихаева, это 14,25%.

Далее – у вас есть варианты, в зависимости от конечной цели сделки. Если вы хотели приобрести недорогое жильё – вам может хватить уже только этой суммы. Если же жильё дороже, скорее всего, недостающую сумму придется оформлять в ипотеку. Однако участие в программе "Переезд" никоим образом не скажется на вашей кредитоспособности: никаких ежемесячных платежей по данной программе не предусмотрено, долг погашается единовременным платежом после реализации квартиры. В зависимости от того, на каком рынке вы выбрали квартиру, варьируется и срок продаж. Причём покупатели новостроек и здесь оказываются в выигрыше: если приобретается квартира на первичном рынке, то продавать можно два года, если на вторичном – то год. Тогда же вы получаете и оставшиеся 40% стоимости квартиры (в нашем примере – 960 тысяч рублей). Из этих денег можно погасить проценты, которые набежали по кредиту.

– Данная программа подходит прежде всего тем, кто хочет приобрести квартиру в новостройке на этапе строительства, – говорит Татьяна Кихаева. – На этом этапе квартиру можно приобрести примерно на 30% дешевле её окончательной стоимости, и, пока идёт строительство, вы можете спокойно жить в своей старой квартире, а не платить одновременно ипотеку и арендную плату. Также актуальна программа при переезде в другой город – но в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, суммы от продажи, скорее всего, хватит только на первый взнос, поэтому придётся оформлять ипотеку. Также поможет программа, если у вас нет первоначального взноса, но есть родители, у которых – большая квартира. Кстати, в таком случае иногда "старую" квартиру продавать не приходится: люди просто выплачивают кредит, который брали "под неё". Поможет программа и тем, у кого квартира уже в ипотеке, но выплачивать кредит нет возможности. Люди смогут переселиться в меньшую, более дешёвую квартиру, а разница уйдёт на погашение ипотеки. Но главное – эта программа работает при любом рынке недвижимости – и бурлящем, и стагнирующем.

Назад в СССР: обмен

Однако не всем хочется "заморачиваться" с профессиональной оценкой недвижимости и вступать в какую-то государственную программу. Да и проценты по кредиту возвращать придётся. Рынок недвижимости нашёл ещё один вариант решения проблемы, а точнее, вспомнил несколько подзабытое старое.

– Были уже на рынке недвижимости времена, когда не хватало денежной массы, когда было мало покупателей, – рассказывает Татьяна Кихаева. – Но если хорошо подумать, то и в такие времена можно решить квартирный вопрос с блеском. Ведь если проанализировать, то клиенты в 90% случаях приходят на рынок недвижимости, когда надо уменьшить или увеличить уже имеющуюся жилую площадь. То есть достаточно небольших денежных средств, чтобы мечта стала реальностью, не дожидаясь окончания кризиса. Да и кто назовёт дату его окончания (особенно если непонятно, было ли уже начало, – прим. ред.)? Достаточно вспомнить старый проверенный инструмент решения квартирного вопроса – это обмен. Ведь, чтобы поменять в одном районе однокомнатную квартиру на двухкомнатную, достаточно 200­-300 тысяч рублей, а это вполне реальная сумма, доступнее двух миллионов. Или квартира площадью 60 кв.м легко меняется на коттедж более 150 кв.м.

Обмен может спасти тех, кто в своё время приобрёл в кредит недвижимость большой площади, а теперь рассчитываться за неё не может. Продать её – дело непростое, ведь спросом опять пользуется малометражное жильё, на покупку которого нужно меньше денежных средств, а обменять с доплатой на квартиру меньшей площади – вполне вероятно. К числу потенциальных обменщиков можно отнести и тех, кто боится продать свою квартиру и не успеть купить то, что присмотрел, – из-за непредсказуемого поведения цен на недвижимость. А поменять одно жильё на другое гораздо спокойнее. Сегодня самым актуальным вопросом наших клиентов является обмен квартиры на коттедж. Это и понятно: при этом люди приобретают здоровье, долголетие, более спокойный ритм жизни, бОльшие квадратные метры за те же деньги, возможность питаться теми продуктами, которые вырастили сами, комфортно содержать домашних животных, в любую минуту быть на свежем воздухе, приятные и полезные физические нагрузки. Тем более сейчас доступны технологии быстровозводимых домов. У многих клиентов есть сегодня мечта – отдать свою квартиру, а взамен получить дом со всеми благами цивилизации. И это абсолютно реально.

Как говорит Татьяна Кихаева, в СССР сделки по обмену жилья были единственно возможным вариантом, потому что оно не было приватизировано, ведь рынок недвижимости отсутствовал как таковой. В 90-­е годы обмен пользовался популярностью – благодаря тому, что далеко не все квартиры были уже приватизированы: процесс приватизации начался только в начале 90-­х, да и выбор жилья, предлагаемого на продажу, был невелик. Когда практически вся жилая недвижимость стала частной собственностью граждан, подавляющее большинство сделок стало проводиться путём купли-­продажи, потому что при обмене довольно непросто найти человека, который хотел бы перебраться именно в обмениваемую жилплощадь. Непросто подобрать варианты, чтобы интересы и вкусы всех сторон совпали. Именно поэтому в своё время обмены трансформировались в цепочку сделок купли­-продажи. Риелторам приходится тратить много времени и сил, чтобы подыскать варианты, которые устроят все стороны обмена, а время – деньги.

Хотя бывают случаи, когда заключить договор обмена гораздо выгоднее, чем купли­-продажи. Например, когда он составляется между родственниками: родители меняют свою трёхкомнатную квартиру на "однушку" детей. В этом случае более целесообразно заключить именно договор мены, потому что он избавит всех от лишних формальностей, траты времени и денег, ведь оформлять два договора дарения или дважды заключать сделку купли-­продажи – дороже и хлопотнее. Кроме этого, есть приятная для клиента разница в размере государственной пошлины за регистрацию права собственности в юстиции.

Вообще, когда вы собираетесь совершать обмен, неважно, в какую сторону – уменьшения или увеличения квартиры, – неважно, что происходит на рынке недвижимости. Растут или падают цены, тоже не имеет особого значения. Ведь если цена на вашу квартиру падает, то она падает и на ту, которую вы собираетесь приобретать. Так зачем же ждать призрачных "лучших" времен или окончания кризиса? А время сегодня для обменов самое благоприятное: просто огромное количество предложений! Такое тоже нечасто бывает – ждать ещё каких-то изменений не стоит.